Главная задача управляющей компании – это контроль над бесперебойными поставками энергоресурсов, а также содержание и обслуживание дома и придомовой территории. Стоит понимать, что представители ЖКХ отвечают только за территорию общественного пользования, куда входят чердак, подъезд, подвал и придомовая территория. Все, что находится внутри квартиры, – уже зона ответственности жильцов.
Придомовая территория вычисляется по специальной формуле, где учитывается и площадь дома, и количество этажей, и множество других факторов, поэтому самому разобраться с реальными границами территории весьма затруднительно. Их можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно представить руководство «управляйки» по требованию собственника.
Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к уборке закрепленного участка земли, проведению мероприятий по озеленению территории, вывозу мусора, установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.
Многие собственники совершенно напрасно уделяют слишком мало времени (а порой и вовсе не уделяют) вопросам, связанным с заключением договора с управляющей компанией. Часто бывает, что договор подписывается в единственном экземпляре и остается у жилкомхоза. Если такое произошло, он должен представляться по первому требованию. Договор должен содержать полный список работ и предоставляемых коммунальных услуг, а также условия для изменения перечня, адрес многоквартирного дома, определение размеров оплаты за услуги компании, в том числе коммунальные, порядок их оплаты, порядок контроля над работой управляющей компании, указание на срок действия договора.
Управляющая организация содержит места общего пользования, обеспечивает ремонтно-эксплуатационные работы: поддерживает работоспособность тепло-, энергосетей (будь то канализация, водопровод, отопление или электропроводка) и обеспечивает пожарную безопасность и заменяет выбитые окна и двери. Кроме проведения текущих работ, в обязанности УК также входит проведение капитального ремонта.
Если в квартире произошла авария, ответственность за которую лежит на управляющей компании, то она должна в указанный период времени провести ремонт. Если авария является следствием плохого содержания общедомового имущества, то владельцы жилья вправе требовать выплаты ущерба. Нередкая ситуация, когда управляющая компания пытается получить плату за услуги, вводя в заблуждение жильцов. В таком случае собственник получает основание для подачи жалобы в инспекцию по жилищным делам, прокуратуру или обратиться в судебную инстанцию и получить половину штрафа, присужденного недобросовестным управленцам.
Услуги, за которые компания вправе потребовать плату, оказываются в отношении имущества, которое находится в личном пользовании. Они включают в себя:
• ремонт счетчиков,
• кухонных плит,
• сантехники,
• труб, расположенных после точек их соединения со стояком,
• домофонов,
• кабелей и приборов освещения, расположенных в пределах квартиры.
На бесплатной основе управляющие компании обязаны производить ремонт общедомового оборудования:
• приборы отопления, расположенные в жилой площади,
• стояки подачи воды, ответвления, следующие до точки первого соединения,
• газопровод, отводы от газопровода, следующие до газовой плиты,
• стояки отопления и следующие от них коммуникации, доходящие до соединения с отводящими трубами,
• устройства, счетчики, расположенные до соединения с отводами или отключающими приборами.
Многие управляющие организации игнорируют свои обязанности по информированию собственников о предстоящих работах, а они обязаны извещать о любых планируемых изменениях. Информация о текущем ремонте должна появляться за 30 дней, а о капитальном – за 60 дней. Об отключении света жильцы должны быть извещены не менее чем за сутки. В том случае, если отключение плановое, предупреждение должно поступить за десять дней до отключения. Также управляющая компания должна информировать пользователей об изменениях размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения не позднее, чем за десять дней до введения новых тарифов. В местах общего пользования должна иметься информация о телефонах аварийных служб и контактная информация по самой управляющей компании.
Перечисленные выше работы являются прямыми обязанностями управленцев и должны исполняться независимо от того, хотят или нет собственники жилья получать данный перечень услуг.
Если управляющая компания не провела общее собрание и не утвердила совместно с собственниками стоимость предоставляемых услуг, она обязана предоставлять жильцам данные услуги по муниципальному тарифу. Недостаток средств, собираемых с жильцов, не освобождает организацию от ответственности за неисполнение обязанностей по содержанию многоквартирного дома.