Согласно Приморскстату, за 2017 г. в крае сданы в эксплуатацию 5696 квартир общей площадью 418 тыс. м2, что на 15% меньше, чем в 2016 г. По объемам вводимого жилья Приморье остается аутсайдером на общероссийском фоне при средней стоимости квадратного метра в районе 88 тыс. руб.
Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риелторов: «Надо стремиться к тому, чтобы на каждого жителя края приходился 1 м2 вводимого жилья в год. У нас эти показатели ниже в четыре раза, причем динамика отрицательная, учитывая, что за последние несколько лет сдавалось 500–600 тыс. жилья в год.
Для сравнения: в Тюмени, где жителей ненамного больше, чем во Владивостоке, сдают свыше 1 млн м2 жилья при цене 40–45 тыс. рублей за квадратный метр. В том же Краснодаре, городе-миллионнике, цена 1 м2 — в районе 60 тыс., хотя есть предложения и за 40–45 тыс. рублей. В Новосибирске сдается 1,5 млн м2 ежегодно, а средняя стоимость «квадрата» составляет 60 тыс. И таких примеров, когда города, численностью населения практически равные Владивостоку, в 2–3 раза опережают его по объемам вводимого жилья, много».
Укрепляет рынок лишь лояльная ипотечная ставка — в 2017 г. она претерпела изменения в сторону снижения и, по всем прогнозам, будет снижаться и в 2018 г. «Плюс государство выполняет свои обязательства перед различными льготными категориями граждан, которые должны быть обеспечены жильем, а это тоже вливание денег в строительную отрасль», — отмечает Владимир Каплинский.
Востребованное жилье
Но если от общего перейти к частному, от массового строительства — к отдельным проектам, эксперты уверены: есть конкретные точки роста и некоторая эволюция рынка.
Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»: «Если посмотреть на Владивосток, то, какой район мы ни возьмем, увидим достаточно активное развитие. На Второй Речке строится большой жилой комплекс «Изумрудный» — это комплексная застройка с квартирами разного типа, которые продаются уже с минимальной отделкой, это многострадальный ЖК «LIFE-Приморский», микрорайон Снеговая Падь, комплекс «Д», где тоже сейчас проблемы, но они рано или поздно разрешатся, ЖК «Варяг-Центр».
Читайте также:
Начал активно отстраиваться центр города, где появились достойные объекты премиум- и бизнес-класса — сегментов, где пока еще нет насыщения, но тенденция такова, что в ближайшие 3–4 года можно ожидать начала здоровой, сильной конкуренции — это ЖК «Маринист» и клубный дом Gavan Residence. Развивается Чуркин, где сегодня большая часть строек сосредоточена в радиусе нескольких километров от театра оперы и балета — это и ЖК «Золотой рог», и дом на ул. Очаковской, и новый проект ЖК «Современник» от «Нового дома».
В жилищном строительстве пробуют себя компании, ранее никак с ним не связанные. Так, DNS реализует проект коттеджного поселка «Новый Де-Фриз». Так же как и ГК «Тим-групп» с ЖК «Sedanka Springs». «Мы приобрели участок в пригороде Владивостока в феврале прошлого года. Первый объект начали строить в мае и сдали в декабре. Сейчас идут продажи. До этого жилищным строительством никогда не занимались», — рассказал президент ГК «Тим-групп» Алексей Тимченко.
Со слов экспертов, в такой диверсификации ничего удивительного нет. «На рынке жилой недвижимости деньги можно отработать достаточно быстро. Поэтому вполне закономерно, что те игроки, которые выросли до определенного размера, позволяющего вести экспансию в других сегментах, пробуют себя в роли девелоперов. Это не только DNS и не только «Тим-групп». Есть еще ряд производственных и торговых компаний, которые потихонечку выходят на это поле», — объясняет Сергей Косиков.
Но самым востребованным предложением на рынке по-прежнему остается экономкласс. С 2018 г. это понятие, названное первым вице-премьером Игорем Шуваловым унизительным, исключается из официальной терминологии, вместо него будет использоваться термин «стандартное жилье». 1 января соответствующий документ подписал президент Владимир Путин.
Владимир Каплинский: «Если мы говорим о массовом строительстве, то, разумеется, дома экономкласса с квартирами площадью 50–70, максимум до 80 «квадратов», или, как теперь надо говорить, стандартное жилье — самые востребованные и будут востребованы всегда, как и квартиры до 45 м2».
Эксперты отмечают, что есть предпосылки роста спроса на стандартное жилье в новостроях среди семейной категории покупателей. Татьяна Землякова, начальник агентства недвижимости ООО «Аском Т № 8»: «Прогноз можно сделать из запуска ипотеки под 6% для семей, в которых родился второй и третий ребенок. Думаем, что молодые семьи захотят жить в новом, красивом, престижном жилье. Поэтому объем продаж новостроек может вырасти с уменьшением процентной ставки по ипотеке и увеличением количества новостроек, сдающихся под ключ. То есть с хорошей отделкой, а некоторые объекты — даже и с мебелью».
Борьба с долевкой
Все будет зависеть от того, как встретят лето текущего года застройщики. В конце минувшего года стали известны детали «поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, банковским кредитованием». В рамках поручения президента разработана «дорожная карта», где прописаны этапы этой реформы.
Так, до 30 июня 2018 г. должна быть создана нормативно-правовая база перехода к новым моделям финансирования. С 1 июля 2018 г. по 30 июля 2019 г. будет практиковаться заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по ДДУ напрямую с застройщиком. А с 1 июля 2019 г. по 31 декабря 2020 г. начнется переход на заключение всех договоров с использованием счетов эскроу и/или специальных счетов.
«Для застройщика счет эскроу и проектное финансирование, по сути, представляют собой довольно схожие схемы: деньги от покупателей девелопер в любом случае получает только по окончании строительства, а финансирование осуществляется через банк. Основная разница заключается в периоде реализации объектов недвижимости: эскроу-счета позволяют застройщику осуществлять продажи в период строительства, а проектное финансирование (в предлагаемой правительством схеме) предполагает продажу только готового жилья», — поясняют эксперты.
Читайте также:
Второй момент — увеличение требований к строительной организации и разрешительной документации. Так, вводится принцип «одно разрешение — один объект». «Все стараются успеть получить разрешение на строительство максимум до 1 июля, когда вступят в силу новые правила. Здесь можно говорить о потенциальном росте рынка, связанном именно с этой активностью. С другой стороны, может получиться так, что заявятся многие, площадки откроются, а как дальше будет идти строительство на этих площадках, никто сказать не может», — рассказали в компании «Регион-П».
«Переход к новым моделям финансирования означает, что строители лишатся доступа к средствам дольщиков и будут вынуждены строить либо за свои, либо привлекать кредитные средства, что на длинной дистанции неизбежно приведет к росту цен. Кто от этого выиграет? Банковский сектор. Дольщики, которых так хочет защитить правительство, останутся в минусе, потому что стоимость квадратного метра пойдет вверх», — считает Алексей Бойко, генеральный директор компании «Зима южная».
Сергей Федоренко, заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья»: «Продолжается борьба с долевым строительством. Придумана масса ограничений, которые сегодня невероятно осложняют задачу застройщику и в целом отбивают желание заниматься долевым строительством. Учитывая, что уже сегодня соотношение многоквартирного и индивидуального жилья в крае примерно 50 на 50, многоквартирных домов будут строить еще меньше, и, хотим мы того или не хотим, доля индивидуального жилья увеличится. Ничего хорошего в этом нет, потому что пригород у нас никак не обустроен, на дорогах — вечные пробки. Такие перспективы — от безвыходности».
В свете последних изменений законодательства Приморье могло бы развернуться в сторону малоэтажного строительства, которое интересно девелоперам высокими темпами строительства при возможности добиться максимально выгодной себестоимости «квадрата».
Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Но активно развивать этот сегмент станет возможным только тогда, когда в пригороде появятся полноценные школы, детские сады, когда не нужно будет возить ребенка в город на тренировки или танцы. Если Владивосток, Артем и Уссурийск сольются в единую агломерацию, пригород естественным образом разовьется и станет центром большого «города-миллионника». Но, опять же, если посмотреть на участки, подходящие для малоэтажки, мы увидим, что там уже строят высотки. То есть наш пригород превращается в город, поэтому, думаю, не стоит даже в отдаленной перспективе ожидать там появления целых кварталов малоэтажной застройки».
Что будет?
Эксперты уверены: хотя на рынок жилищного строительства и вышли новые интересные игроки, он еще не скоро вернется к статистике 2014 г., когда по краю было введено 681,227 тыс. м2 жилья. Причины тому — низкая конкуренция, слабая покупательная способность населения, изменения законодательства и отсутствие эффективных мер господдержки.
Сергей Федоренко: «В целом предложение на рынке маленькое, объемы ввода упали, и, по большому счету, разнообразия выбора у потенциального покупателя нет. А значит, и снижения цен, и значительного роста конкуренции в ближайшем будущем мы не увидим. Спрос останется на прежнем уровне».
Владимир Каплинский: «Переломить всю эту ситуацию — задача, в которой заинтересованы не только девелоперы и застройщики. Задача регионального уровня — создание инструментов, которые способствовали бы подъему в отрасли, — например, на основе государственно-частного партнерства, когда государство обеспечивает застройщику льготные условия подключения к коммуникациям, сниженную ставку арендной платы за землю и т. д. Таких инструментов на самом деле много. В свою очередь, компании должны не отставать от времени и продумывать свою политику так, чтобы максимально снизить себестоимость квадратного метра.
Я думаю, в 2018 г. заявят о себе новые интересные участники, но это мало отразится на рынке в целом. В 2017?г. было оформлено не так много площадок под строительство и анонсировано не так много новых проектов. Учитывая изменения законодательства, 2018?г. может стать переломным для рынка».
Юлия ПИВНЕНКО
