Оценивая реальную потребность Приморского края в объемах вводимого жилья, эксперты называют цифру от 1 до 1,5 млн м2. Но разрыв между желаемым и действительным колоссальный. С 2014. г. рынок ушел в глубокий минус, а вместе с покупательной способностью изменились и критерии спроса.
Владимир Смотриковский, советник и член президиума РААСН, директор федерального автономного учреждения ФАУ «РосКапСтрой», профессор ДВФУ: «Спросите сегодня любого застройщика, какие квартиры он продал, а какие остались? Ответ очевиден. Повышенным вниманием пользуется малокомнатное жилье до 44 м2. Проектировщики и заказчики-застройщики уже реагируют на рыночную конъюнктуру, в том числе мы проектируем квартиры формата смарт в пределах 50 м2, где путем гибкой планировки можно организовать пространство так, чтобы выделить спальное место или отдельную комнату после рождения ребенка.
Новые реалии требуют новых решений. В том числе меняется подход к проектированию кухонь — теперь это может быть просто кухня-ниша, а предпочтение отдается спальным местам и зонам общесемейного пребывания. Такие смарт-квартиры набирают популярность, и, я думаю, они будут эволюционировать в сторону небольшого увеличения площади при больших возможностях индивидуальной планировки с учетом разрешенных нормативов и без изменения конструктивных особенностей помещения».
По словам Владимира Смотриковского, на российском жилищном рынке складывается парадоксальная ситуация. Если в Европе средняя площадь квартиры достигает 100 м2, то в России примерно 60 или 70% жилого фонда составляют 1–2-комнатные квартиры, но именно такое жилье пользуется ажиотажным спросом и определяет градостроительную политику.
Дмитрий Пуриков, директор приморского филиала АО «Российский аукционный дом»: «Жилая недвижимость всегда была востребованным товаром. Во Владивостоке сохраняется дефицит жилья, существующие темпы строительства и, что самое важное, ввода объектов в эксплуатацию не удовлетворяют потребности населения, а людям надо где-то жить, поэтому баланс спроса и предложения благоприятствует рынку. Кроме того, по-прежнему актуальны инвестиции в жилую недвижимость с хорошей ликвидностью, которую всегда можно сдать в аренду с минимальными рисками простоя. Прежде всего, это 1–2-комнатные квартиры, студии с хорошей локацией в районе центра, Первой речки, максимум Некрасовской, максимальной начинкой, площадью 30–60 м2, куда, условно говоря, арендатору достаточно принести свои тапочки».
В пользу формата смарт говорит и демографическая ситуация, считает Владимир Смотриковский. Обычно жилье малой площади — единственная возможность отделиться для молодой семьи. При этом на 1000 заключенных браков в Приморье приходится 741 развод, а расколовшиеся «половины» — одна из категорий покупателей таких квартир.
Дмитрий Пуриков: «Также, если говорить об аренде, сегодня в наш город приезжает много приглашенных менеджеров различного уровня, сотрудников, работающих вахтовым методом, — может быть, эти люди не готовы перевезти сюда всю семью, но они привыкли жить в хороших домашних условиях и могут позволить себе платить за комфорт. Кроме того, много местных молодых, энергичных жителей Приморского края, вполне способных обеспечить наем комфортного жилья. Поэтому я достаточно высоко оцениваю перспективы формата смарт».
Вместе с тем ряд экспертов отмечает, что уже существующее предложение смарт-квартир закрывает потребности рынка и говорит об отложенном спросе на класс комфорт. Если застройщики активно развивают сегмент экономжилья, которое теперь принято называть стандартным, а новострои класса бизнес и премиум занимают свою очень небольшую нишу, то «середина» пустует. «Через три-пять лет при благоприятном развитии экономической ситуации мы вдруг обнаружим, что 3–4-комнатных квартир высокого качества у нас недостаточно», — прогнозируют риелторы.
Человеческая застройка
Сегодня на всех уровнях власти говорят о необходимости комплексного освоения территорий. Но, хотя такие проекты реализуются в Приморье, масштабному подходу девелоперов мешают проблемы с финансированием, дефицит земли, сложности подключения к энергоносителям и сетям, а также препоны бюрократического характера в получении разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
Алексей Бойко, генеральный директор компании «Зима южная»: «Кроме того, когда речь идет о комплексном освоении земельных участков, встает вопрос инфраструктуры. Даже если захочет, предприниматель не может построить дороги, потому что строительство дорог местного значения входит в исключительную компетенцию муниципалитетов, которые должны формировать земельные участки, испрашивать разрешение в органах региональной власти и после этого проводить аукционы. Например, у меня в договоре о комплексном освоении прописано, что я должен построить дорогу, но сделать это может только муниципалитет Надеждинского района, для чего необходимо финансирование, заложенное в целевую программу со всеми вытекающими — формированием земельного участка под дорогу, проектом планировки и аукционом на строительство».
По словам Алексея Бойко, комплексная застройка должна быть «рациональной и человеческой», с наличием всех необходимых социальных и коммерческих объектов. Не каждый девелопер возьмется за реализацию такой масштабной задачи при отсутствии софинансирования из бюджетных источников, а, как показывает печальный опыт Снеговой Пади, комплекс «Д», коммерческий проект, пусть даже получивший определенные преференции в рамках федеральных программ, требует очень взвешенного подхода.
.jpg)
Прибыль в трех этажах
Квартиры меньшей площади, дома большей этажности — самая популярная схема у девелоперов сегодня.
Владимир Смотриковский: «В свое время я был председателем Общественного экспертного совета по обеспечению качественным жильем в Приморском крае и два года подряд проводил специальные опросы репрезентативных групп, куда входили девелоперы, застройщики, ученые — все, кто так или иначе связан со строительным рынком. Главный вопрос, который я адресовал им в анкете, касался факторов, влияющих на рост стоимости жилья. Первое место участники анкетирования отводили бюрократическим препонам, созданным нашим законодательством, которые сегодня не позволяют быстро получать документы, строить и вводить объект в эксплуатацию. На втором месте оказались технологические подключения к внешним сетям, то есть, по сути, вы еще не начали строительные работы, а уже должны выложить крупную сумму, причем из застройщиков буквально выбивают десятки миллионов рублей.
И третий фактор — земля. На данный момент созданы такие условия, при которых и сам наш генеральный план очень несовершенен в плане резервных территорий, и процедура получения земельного участка тоже усложнена. Отсюда возникают многоэтажки, когда земля и технические подключения обошлись застройщику в такую круглую сумму, что его прибыль, на которую можно купить «Ленд-Круизер», «сидит» в трех последних этажах очередной «свечки», а все остальные этажи он продает, чтобы окупить свои расходы».
При этом по многим позициям, формирующим себестоимость «квадрата», с 2012 г. произошло значительное удорожание. «У нас каркасно-монолитное домостроение. И если еще три года назад мы закупали арматуру порядка 27–29 тыс. рублей за тонну, сейчас платим 47. Это только небольшой пример», — рассказывает Алексей Бойко.
Горизонтальные перспективы
Эксперты все же выражают надежду, что территории будут развиваться по горизонтали.
Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»: «Я надеюсь, скоро мы увидим комплексную застройку с большими территориями, причем именно квартиры в домах не выше четырех этажей. В черте города большой дефицит земли, но в ближайшем пригороде достаточно участков, где можно строить. К сожалению, все упирается в отсутствующую инфраструктуру».
Владимир Смотриковский: «Стоимость небольшой квартиры 65–70 м2 составляет порядка 4 млн рублей, но за эти же деньги можно построить трех-четырехкомнатный домик с двумя спальнями, общей комнатой и кухней, где будет больше жизненного пространства. И здесь должна быть государственная политика переориентации на малоэтажное домостроение, которое, я считаю, даст выход к увеличению комнат и расширению палитры жилого фонда. Конечно, имеется в виду не вилла и не коттедж в общем понимании. Мы говорим о малоэтажном доме стандарт-класса для обычной семьи с маленьким участком или без него, скорее всего, блокированного типа».
Однако «горизонтальная застройка» пока развивается отдельными очагами и, как считают эксперты, при отсутствии государственного планирования и софинансирования не имеет широких перспектив в обозримом будущем. На сегодняшний день «палитра» жилого фонда в Приморье выглядит крайне уныло, а рыночная конъюнктура не обещает добавить ей красок.
Что касается стоимости «квадрата», то, по словам экспертов, из-за недавнего падения курса рубля не произошло еще каких-либо глобальных изменений с ценами и покупательской активностью на рынках как первичной, так и вторичной недвижимости. Слишком мало времени прошло.
Иван Соловьев, руководитель четвертого отдела агентства недвижимости «Метры»: «А вот вступление в силу в 2019 г. федерального закона, запрещающего застройщику до сдачи дома в эксплуатацию заключать договоры долевого участия в строительстве, вызовет ощутимый рост цены квадратного метра жилья. Если сейчас застройщик ведет строительство на деньги граждан-дольщиков, то со следующего года объект строительства будет возводиться за счет денежных средств, взятых в кредит в банке. Соответственно, стоимость жилья увеличится соразмерно процентной ставке по кредиту.
Конечно, покупатель уже готовой квартиры в сданном новострое ничем юридически не рискует. Вот только до настоящего времени был выбор — оплатить застройщику стоимость квартиры в самом начале строительства по минимальной цене с риском ждать готовность и получение оплаченного жилья несколько лишних лет. Или переплатить и выбрать квартиру из оставшихся не реализованных после сдачи дома в эксплуатацию, не рискуя. Со следующего года такого выбора не будет».
Сердечные риски
Ждет ли рынок стагнация? «Конечно же, никакой стагнации не будет, — считает Алексей Бойко. — Существующий дефицит жилья не закрыть ни сегодня, ни завтра. Плюс естественный износ и выход из строя жилого фонда, изнашиваются сети, а чинить их дороже, чем строить новое жилье. Прямо сейчас нам требуется свыше 1 млн м2, люди теснятся, не выполняются нормы жилой площади на человека.
Кроме того, новая краевая власть заинтересована в том, чтобы изменить существующие «традиции» в строительной отрасли, которые на протяжении многих лет приводили к усложнению и удорожанию всех административных процедур для девелопера и застройщика. Одновременно с этим у нас новый мэр, который хорошо понимает проблемы рынка и декларирует свои намерения планомерно менять сложившуюся систему».
Не все эксперты настроены так оптимистично, прогнозы разнятся от небольшого спада до умеренного роста. Но, по общему мнению, в предложении будет расти доля малоформатного жилья.
Владимир Смотриковский: «Кстати, доказана связь между площадью жилья и количеством заболеваний, в первую очередь сердечно-сосудистых. Чем меньше квадратных метров приходится на человека, тем выше риски».
Сегодня квартирный вопрос заставляет хвататься за сердце многих приморцев: цена квадратного метра в свете падения реальных доходов населения, новая волна замороженных строек и туманные перспективы рынка, где ДДУ больше не будет играть прежней роли. Развитие рынка еще не скоро поспособствует профилактике «заболеваний», однако общий курс говорит о тенденциях, которые набирают масштаб и в отдаленной перспективе могут изменить рынок.
