Федеральный портал «Мир квартир» недавно провел исследование, чтобы выяснить: в каких городах России выгоднее всего покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду, сколько составляют доходность и окупаемость такой квартиры. Для расчетов были взяты средняя ставка аренды и средняя цена квартиры на вторичном рынке по каждому городу. Рассчитав годовой доход от аренды, аналитики сравнили его со стоимостью квартиры и таким образом получили доходность и окупаемость жилья в каждом городе.
Самыми прибыльными оказались квартиры в Екатеринбурге, Кемерово, Сочи, Магнитогорске и Комсомольске-на-Амуре.
«Показатели у них почти одинаковые, но причины высокой доходности разные. Так, Екатеринбург и Сочи выбились в лидеры за счет высоких ставок аренды, а остальные – за счет низкой стоимости квартир. Хочется добавить, что рекордные показатели арендных ставок в Сочи сейчас, в высокий сезон, достигли пика. То же справедливо для всех городов, на рынке аренды которых наблюдается ярко выраженная сезонность», – обращает внимание Павел Луценко, генеральный директор портала.
Список городов с самым низким доходом с точки зрения сдачи квартир в аренду начинается с российской столицы. Затем идут Челябинск, Чебоксары, Владивосток, Иваново и Санкт-Петербург. По словам экспертов, это связано с высокими ценами на жилье и дешевой арендой.
«Однако не нужно забывать, что наш расчет весьма условный. В действительности доходы владельцев оказываются меньше – ведь не всегда жилье сдается круглый год; средний показатель срока сдачи – 10 месяцев в году, а в курортных городах зачастую всего 4−5 месяцев. Кроме того, собственник вынужден делать за свой счет ремонт, платить налоги и т. д. Также мы не учитывали инфляцию и прочие факторы», – напоминает Павел Луценко.
В среднем по России доходность квартир составляет 6,4%, а окупаемость – 16,2 года.
В рейтинге представлены данные по каждому из городов России, принявших участие в исследовании. Так, во Владивостоке средняя ставка аренды составила 12 590 рублей, стоимость квартиры была установлена на отметке в 3 813 431 рубль. Таким образом, доходность с квартиры в столице Приморья составляет 4,9% годовых, а окупится она в течение примерно 20 лет. Краевой центр занял 56-ю строчку в рейтинге из 59 городов.
PRIMPRESS решил узнать мнение эксперта о данном рейтинге и о ситуации на рынке недвижимости в целом.
Сергей Косиков, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»:
- Стабильно высокие цены на квартиры и снижение арендных ставок – главные факторы формирования такой позиции. После проведения саммита АТЭС в 2012 году и значительного снижения экономической активности уменьшился поток федеральных денег – и, как следствие, снизилось количество как специалистов высокого уровня, привлекаемых в регион, так и рядовых рабочих. Поэтому снизился спрос на арендное жилье. А если бы кроме Владивостока рассматривались Большой Камень и Артем, то увидели бы, что в этих городах цены на аренду квартир практически сравнялись с владивостокскими. Это связано с реализацией крупных инвестиционных проектов в этих районах. При этом цены на квартиры в этих городах значительно ниже, чем во Владивостоке. Правда, в Большом Камне с начала года цены выросли почти на 40%, но все равно они гораздо ниже, чем в краевом центре. Немаловажную роль сыграл ДВФУ. Новый кампус «забрал» большое количество студентов с рынка арендного жилья.
Небольшое количество людей сегодня выбирают квартиру с целью сдачи в аренду, а не проживания в ней. В основном это покупатели гостинок и однокомнатных квартир. Причем для большинства это недвижимость «на будущее»: сейчас сдавать, а потом поселить детей/родителей. Традиционно квартиры выбирают в таких районах, как центр, Некрасовская, Эгершельд – самые эффективные объекты.
Как инвестиции покупку квартиры на вторичном рынке нельзя рассматривать ни в коем случае. Если мы посмотрим на достаточно условные ставки доходности в этом рейтинге, то увидим, что больше 8% нет ни у кого. И это еще не учтены реальные простои квартиры и затраты на ремонт! Настоящие инвесторы вкладывают деньги в проверенные новостройки. На самом деле очень часто встречаются покупатели, которые планируют покупку квартиры как инвестицию. Конечно, мы выбираем для этого только низкорисковые проекты. Иногда даже составляем план инвестиций на несколько лет с продажей инвестиционной квартиры «на пике» и покупкой другой новостройки. А вложение в квартиры на вторичном рынке – это только способ сохранения денег.
Рынок в стабильном состоянии. Цены практически не меняются. Даже небольшое, но стабильное увеличение спроса не сможет сдвинуть рынок в сторону роста цен. На ближайший год все останется стабильно.
