Девелоперская группа «Самолёт», ведущая строительство трёх жилых комплексов во Владивостоке, обратилась за прямой господдержкой на 50 млрд. рублей. В рамках сделки акционеры готовы предоставить блокирующий и контрольный пакеты акций компании. Это позволит им участвовать в управлении с правом обратного выкупа по новой цене. Кроме того, акционеры обеспечат дополнительное внешнее финансирование в размере до 10 млрд. рублей.
Разброс экспертных оценок этого шага одного из крупнейших российских девелоперов диаметрально разнополюсна. От «это сигнал SOS от одного из крупнейших игроков рынка: спасите нас, иначе мы схлопнемся и у вас будут огромные экономические проблемы» до «ситуация плановая и ничего критического нет».
«Самое главное для рынка недвижимости в том, что Самолёт везде позиционировал себя целый год как компанию №1. Возникает вопрос! Если в компании №1 с вполне вменяемой структурой менеджмента и биржевой отчётностью такие проблемы, что мы можем ожидать от компаний №11 или №15 (совпадения случайны). Объёмы продаваемых лотов Самолёта в течение недели просто перестанут покупать. Другие застройщики в моменте могут получить переток денег на свои лоты… Господина Мишустина поставили перед непростым выбором: помочь Самолёту и открыть прецедент, когда другие застройщики тоже начнут писать письма и просить помощь, не помочь Самолёту означает разгребать проблемы с Банками и дольщиками. Оба решения плохие… «Аналитики» стали писать чушь в стиле «компания Самолёт слишком большая, чтобы ей дали упасть». На это менеджмент Самолёта и рассчитывает, применяя шантаж. НО НЕТ! Не тот год выбрали. Дадут упасть в назидание всей отрасли еще и с Бастрыкиным! Посадят весь менеджмент, чтобы остальным неповадно было!» — эмоционально пишет у себя в Telegram-канале Известный эксперт по недвижимости и старший партнёр риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
«В текущей системе проектного финансирования и эскроу счетов «обманутых дольщиков» можно избежать. Так что не так всё страшно. Мне сложно рассуждать о последствиях варианта «застройщик схлопнулся», но предположу, что сильно пострадают бенефициары, акционеры, крупные подрядчики, если работали по постоплате, и те, у кого подряд на объектах «Самолёта» занимал достаточно большую долю в портфеле. Но при этом на рынок может выйти большое количество участков под застройку и объекты, которые надо достраивать при финансировании банков. Пострадают и банки-залогодержатели активов «Самолёта», но это все еще не вся экономика нашей страны, и не похоже, чтобы такая ситуация сильно негативно повлияла на весь рынок вообще и на рынок девелопмента в частности», — немного смягчает акценты в комментарии PRIMPRESS директор «Городского риелторского центра» Сергей Косиков.
Но тот факт, что даже «Самолёт», возглавивший в 2024 г. рейтинг уверенности застройщиков от Forbes Russia, обратился за господдержкой, может свидетельствовать о непростой ситуации в отрасли жилищного строительства. Экономисты и эксперты давно говорят о кризисе в строительной отрасли, который потребует ручного управления и может привести к уходу с рынка части игроков. В конце декабря 2024 г. агентство АКРА понизило кредитный рейтинг ГК «Самолёт» и её облигаций с А+(RU) до А(RU), сохранив стабильный прогноз.
«Понижение кредитного рейтинга компании обусловлено ростом риска отрасли жилищного строительства на фоне макроэкономических факторов, что отразилось в ухудшении оценок за долговую нагрузку, обслуживание долга и размер бизнеса по причине значительного пересмотра плановых показателей в будущих периодах», – говорилось в сообщении агентства.
«Государство уже вело работу по заходу своими — государственными — компаниями в сегмент застройщиков. Так что ситуация с «Самолётом», можно сказать, плановая. Государство предоставит запрашиваемый кредит, получив в обмен долю в уставном капитале. У государства есть структуры, которые заинтересованы в таком управлении такой крупной компанией», — прокомментировал PRIMPRESS руководитель агентства «Первый строительный консалтинг» Сергей Федоренко.
Эксперт усчитает, что государству просто некуда деваться — гарантами всех строек являются банки, и банки в основном сейчас государственные. И поэтому — сколько бы ни было нужно средств для удержания ситуации, средства будут найдены. С другими крупными застройщиками, если они встанут в ту самую очередь, возможно, схема «Самолёта» повторится.
Во Владивостоке компания «Самолёт» ведет строительство трех жилых комплексов: «Сабанеева 125», «Квартал Нейбута» и «Маяк Днепровского».
«Для нашего региона доля объектов «Самолёта» является большой и значимой для рынка, но не критичной и не монопольной. Потрясения с объектами местных застройщиков со значительной долей площадей мы уже проходили. Но сама ситуация не очень хорошая, и государство вполне может пойти на поддержку этого застройщика с определёнными условиями и контролем реорганизации. И это вряд ли приведет к очереди из желающих. Пока из ТОП5 застройщиков России такая ситуация только у «Самолёта»», — говорит Сергей Косиков.
О возможных финансовых трудностях «Самолета» стало известно в прошлом году. Тогда совет директоров группы одобрил программу биржевых облигаций серии 002Р с максимальным объемом до 300 млрд руб. Эта программа предусматривает выпуск нескольких траншей облигаций с различными сроками обращения и условиями, пишет KONKURENT.RU.
Эксперты тогда предположили, что девелопер стремится заменить часть банковских кредитов (это 298 млрд руб.) рыночными заимствованиями. По их мнению, компания перестраивает структуру долга, делая ставку на облигации вместо банковского кредитования. Утверждалось, что лимит в 300 млрд руб. является рамочным, и компания не планирует привлекать всю сумму единовременно, а намерена выходить на рынок поэтапно, рефинансируя существующие обязательства и покрывая кассовые разрывы по мере необходимости.
«Не думаю, что каждая первая компания-застройщик может претендовать на какие-то льготные условия. Когда банки выдают кредиты, они же постоянно следят чтобы залоговых активов хватало на погашение этого кредита в случае банкротства застройщика. И деньги покупателей тоже в банке находятся, и сам объект в залоге. Поэтому если другие компании подойдут к такой черте, то они будут просто банкротиться — и банк будет менять застройщика на объекте», — уверен Сергей Федоренко.
«Менеджмент и акционеры Самолёта открыто подставили Мишустина и Хуснуллина. Такое не прощают. Олег Репченко, основатель irn.ru в переписке со мной называл ситуацию схожей с делом Urban. Это плохо! Напомню, что дольщики Urban свои квартиры ждали в итоге по 6-7 лет. Но Самолёт куда крупнее Urban. Менеджменту Самолёт уже сегодня в полном составе надо писать заявление об увольнении, потому что это провал», — пишет Сергей Смирнов.
«Дольщикам компании Самолёт три совета: 1. Плакаты президенту Вам не помогут (не работает это); 2. Расторгнуть ДДУ по новым правилам можно в случае задержки сдачи объекта, поэтому идите сразу к юристам и читайте, как забрать свои деньги с escrow. 3. Никто, кроме вас самих, спасать не будет, не вступайте ни в какие инициативные группы, молча идите с юристом в Банк», — добавляет он же.
