Рынок складских помещений неожиданно стал бенефициаром коронакризиса. Бум онлайн-торговли и перестройка логистических цепочек привели к повышенной конкуренции в данном сегменте и серьезным планам по строительству новых помещений.
К старым экономическим моделям, в которых работал приморский бизнес до пандемии, возврата не будет. Во всех компаниях сегодня идет осознание новой реальности, нащупывание новой системы взаимоотношений, которая позволяла бы бизнесу получать прибыль, а потребителям – нужный им продукт.
Источником этих изменений стала кардинальная трансформация потребительского спроса из-за пандемии. Значительно сократился спрос на товары длительного пользования, на услуги, люди стали меньше ходить в магазины, а больше заказывать товары онлайн. Пандемия охладила потребительский пыл в целом: оказывается, без многих вещей и услуг можно обойтись.
Это вызвало тектонические сдвиги в бизнес-стратегиях компаний, работающих на потребительском рынке. Аренда площадей в торговых центрах стала очень затратной и обременительной статьей расходов. Логистическим компаниям нужно везти продукт не в торговый центр или в крупный магазин оптом, а штучно покупателю на дом или в пункт выдачи заказов.
На этом фоне конъюнктура рынка складских помещений кардинально отличается от остальных сегментов коммерческой недвижимости. Рынки офисов, торговых помещений и гостиниц сильно пострадали от режима самоизоляции и ограничений, связанных с ковидом, и сегодня там наблюдается спад, которого раньше никогда не было. По данным агентства недвижимости «Индустрия-Р», объем вакантных площадей по итогам 4-го квартала 2020 г. в торговых центрах Владивостока составил 16 813,5 кв. м. Это на 57,94% меньше, чем в 3-м квартале, но еще довольно существенно для рынка в целом.
Главная причина – уход многих в онлайн. Андрей Бирюлин, начальник коммерческого отдела ООО «Меридиан Девелопмент»: «Сложно сказать, насколько сильно влияние онлайн-торговли на ставки и заполняемость торговых центров. На данный момент большое влияние все еще оказывают последствия локдауна.
Развитие онлайн-торговли не уводит игроков с рынка, а, скорее, уменьшает размеры магазинов. Например, онлайн-торговля в сфере бытовой техники, по оценкам экспертов, занимает не менее 50% рынка, что как раз и спровоцировало лет 5–7 назад уменьшение площадей магазинов, тем не менее развитие сетей не остановилось.
Однако бытовая техника все же проще поддается покупке онлайн. Для одежды, обуви, детских товаров все еще важны возможность потрогать и примерить. Поэтому уход в онлайн идет намного медленнее. Полного отказа от сети офлайн распространения не будет. Даже инстаграм-магазины открывают шоурумы, совмещающие возможность примерки и выдачу товара.
Если говорить о влиянии на будущее торговых центров, то основной вывод: ждать МЕГАобразных ТЦ во Владивостоке уже не стоит. Рынок в целом возвращается к небольшим районным и среднеразмерным торговым центрам».
Очевидный тренд – взросление онлайн-потребления: если раньше виртуальный мир был пристанищем миллениалов и поколения Z, то теперь по интернет-магазинам пошли даже люди в возрасте 44–55 лет. Почти 40% из них во время пандемии открыли для себя хотя бы один онлайн-магазин – такие данные приводит компания электронного маркетинга Criteo. Более того, даже 29% тех, кто родился до 1942 года, сделали покупки в Сети. Таков результат экономики социального дистанцирования. В мире уже полтора десятилетия идет «апокалипсис ретейла», тон которого задают США, где в 2022-м может закрыться до четверти торговых центров. Собственно, там уже сейчас хватает заброшенных хозяевами моллов-призраков – их выкупает интернет-гигант Amazon под центры обработки заказов.
В России тенденции срабатывают позднее, но нарастание e-commerce очевидно. Андрей Артамонов, коммерческий директор группы компаний «DNS Девелопмент»: «Психология потребителя изменилась, люди оценили преимущества онлайн-шопинга и продолжают активно совершать покупки в Интернете, несмотря на открытие офлайн-магазинов. Столкнувшись с кратным ростом объема заказов, маркетплейсы активно идут в регионы, и, конечно же, у них есть потребность в складской инфраструктуре».
«Склады всегда были на рынке коммерческой недвижимости в роли бедного родственника. Точнее, в роли Золушки. Самая дешевая по ставкам и самая «несексуальная» недвижимость. Поставьте себя на место инвестора: одно дело владеть гостиницей или офисным комплексом в центре, и совсем другое – какими-то ангарами в полях, – говорит на условиях анонимности один из участников рынка. – Сейчас вокруг складов много шума. Склады выстрелили! Но профессионалы всегда знали, что доходность по складам выше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Просто часть инвесторов заметила склады только после того, как обвалились офисы и торговые площади».
Приморскому бизнесу потребовалось некоторое время для того, чтобы перестроить работу в новых условиях. Но, как уверяет Андрей Артамонов, большинство компаний достаточно оперативно сделали это за счет усиления направления онлайн-торговли: «Наш собственный опыт подтверждает устойчивость рынка: ни один арендатор «Авиаполиса Янковский» в период пандемии не сократил объемы занимаемой площади. Более того, сейчас мы строим новый склад класса «А» единой площадью 53 000 кв. м. Это будет самое большое складское помещение такого класса на Дальнем Востоке, планируем ввести его в эксплуатацию в первом полугодии этого года. И уже сейчас на 50% площадей заключены предварительные договоры аренды. Спрос бизнеса на качественные складские помещения остается высоким. В целом по России в 2021 г. прогнозируется рост рынка складской недвижимости примерно на 5%.
Не стану скрывать, что сейчас крупные федеральные игроки из числа маркетплейсов проявляют активный интерес к новому складу класса «А», который мы строим на площадке «Авиаполиса Янковский», со многими мы в стадии активных переговоров. Мы готовы предложить качественную и современную складскую инфраструктуру на Дальнем Востоке, а также помочь в реализации индивидуальных решений под бизнес-задачи конкретного арендатора».
В прошлом году доля онлайн-торговли в общем торговом обороте России впервые составила 10–11%, рынок вырос в 1,5 раза по сравнению с 2019 г. При этом аналитики прогнозируют дальнейший рост примерно на 30% ежегодно. По данным Wildberries, продажи отечественных товаров на площадке за девять месяцев 2020 г. увеличились на 114% год к году, до 108,1 млрд руб., в штуках – на 201%. В числе лидеров по росту онлайн-продаж Приморский край. Интернет-продажи местных бизнесменов выросли почти на 500%.
Дмитрий Пуриков, директор Дальневосточного филиала АО «Российский аукционный дом»: «Безусловно, рынок Владивостока имеет свою индивидуальную специфику. В первую очередь, он обусловлен интенсивностью товарооборота и географией города. Этот кластер только в зачаточном состоянии. Спрос на аренду был устойчив всегда, но экономический спад повлиял на всю коммерческую составляющую. Сегодня склады во Владивостоке востребованы, если мы говорим о складских помещениях небольших, в черте города (Снеговая Падь, район Фадеева). С уходом ретейла в онлайн перераспределился товарооборот, что повлияло на переформирование логистических операторов, и тот сегмент, который работает с конечным потребителем, сейчас в поиске складов для своей сети».
Устроенный маркетплейсами логистический бум продолжит набирать обороты. По словам экспертов, ряд инвесторов-застройщиков, предлагавших дисконт в 20–30% в пандемию, передумал продавать свои объекты и теперь подстраивается под арендаторов и их предпочтения по начинке складов.
«В 2020 г. было сдано несколько крупных складских помещений, и интерес в рамках своей деятельности мы чувствуем», – сказала генеральный директор АН «Абрис» Елена Трубецкая.
«Наша компания отмечает тенденцию на спрос в части покупки земельных участков под строительство складских помещений. В нашей базе по этому поводу выступают как федеральные компании, так и зарубежные. Есть спрос и у местных предпринимателей. Считаю, что спрос на склады будет только увеличиваться», – отметил Владимир Закурко, директор ГК «Метры».
Еще в одной компании заметили, что спрос на складские площади был и остается стабильным: «Цены в ключевом понимании не поменялись. Сейчас прослеживается тенденция в части строительства своих складов. Это выгоднее, нежели арендовать».
Впрочем, все же многие почувствуют и объективные минусы электронной торговли: отсутствие живого общения, обмена эмоциями, возможность «чувствовать» товар или услугу в момент выбора, что повысит у части потенциальных клиентов интерес к офлайн-ретейлу. Два этих разнонаправленных тренда, по всей вероятности, выльются в трансформацию самой отрасли. На рынке останутся наиболее конкурентоспособные ретейлеры, обеспечивающие максимальный трафик в своих локациях.
Вадим Воложанин, коммерческий директор обособленного подразделения ООО «АзияЛог ДВ» в Москве: «Прогнозировать рост или падение спроса на складские помещения сейчас в целом трудно. Складских помещений много. Если говорить про транспортную логистику, про доставку грузов из-за рубежа, то в этом плане динамика полностью зависит от экономики рынка. А у нас тут в данном сегменте четко прослеживается падение спроса. Потребительская способность падает. Грузы ввозятся в меньших объемах. Наблюдаем рост сборных отправок, мелкие партии товаров консолидируются в мелких контейнерах. Выросли ставки морского трафика, а если нет спроса на морские грузы, не важно, кто что покупает онлайн или офлайн, все схлопывается. Оптимизация на рынке неизбежна. Помещения будут продаваться или перепрофилироваться».
Игорь Згиблый, управляющий ТК «Березка»: «Онлайн-торговля повлияла на те ТЦ, где дорогая аренда, так как пандемия и переход людей в онлайн получились поводом для давления на арендодателя. Но не все арендодатели повелись на это и съехали. В нашем сегменте нет проблем с арендаторами, поэтому и существенных подвижек в том, как привлекать новых людей, у нас нет».
Владимир Корнилов, руководитель маркетинговых коммуникаций ООО «Идея»: «Да, доля онлайн-торговли выросла. Но товар и точки реализации все равно нужны, и пока доля рынка офлайн значительно больше, можно получать естественный трафик».
