Льготная ипотека разогрела рынок новостроек, увеличив цены. Бенефициарами ипотечной программы стали банки и девелоперы, которые смогли выйти на рекордные продажи.
Прошлой весной на фоне ограничений, связанных с коронавирусом, эксперты соревновались в апокалиптических прогнозах относительно рынка новостроек. Ожидалось, что жилье начнет дешеветь из-за сокращения доходов населения и проблем в экономике. Не прошло и полугода, как ситуация развернулась на 180 градусов. Теперь президент Владимир Путин и вице-премьер – полпред президента в ДФО Юрий Трутнев предупреждают о недопустимости завышения цен застройщиками и призывают остановить удорожание новостроек.
Цены в Приморье за последний год выросли чуть ли не до 20%. Вслед за новостройками потянулась и «вторичка». Главным драйвером разогрева рынка стала льготная ипотека. Причем она сработала дважды. Сначала появление рекордно низкой ипотечной ставки в 6,5% годовых стало мощным стимулом для покупок после карантина. А в сентябре 2020-го ажиотаж возник из-за приближавшегося завершения программы, намеченного на 1 ноября. Льготную ипотеку в итоге продлили до июля 2021-го, но на страхе ее отмены застройщики неплохо заработали.
«Торговля страхом – чуть ли не главный инструмент влияния на спрос сегодня. Два года назад девелоперы пугали, что при переходе на систему эскроу-счетов стройка остановится, покупать будет нечего. Потом пугали, что этот переход вызовет взрывной рост стоимости. Затем разыграли тему якобы готовящейся деноминации денег, которую было логично «пересидеть» в недвижимости. Этой осенью слоган был «Не взять ипотеку под 6,5% годовых – это упустить шанс всей жизни», – сказали деловому еженедельнику «Конкурент» на условиях анонимности в одном агентстве недвижимости.
Продление программы льготной ипотеки – большой лоббистский успех строителей и стоящих за ними банков, которые получили значительный контроль над отраслью. Но само продление льготной ипотеки весьма неоднозначный шаг. С точки зрения бюджета это весьма накладно: государство взяло на себя обязательства дотировать ипотечную ставку по выданным кредитам на десятилетия.
Разогрев рынка не объясняется лишь фактором льготной ипотеки. Есть еще несколько причин. Первая – сокращение предложения. «По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 г. При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 г. Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса», – говорится в последнем отчете Центробанка о положении дел на рынке недвижимости.
Второй фактор – рост издержек застройщиков, связанный с увеличением цен на стройматериалы и дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа, введенных для сдерживания пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г. значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках. Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.
Читайте также:
В результате, подсчитали специалисты Центробанка, все это негативно сказалось на доступности жилья. Наиболее низкой она была в Приморском и Забайкальском краях. В пресс-службе Дальневосточного ГУ Банка России комментируют, что задолженность приморцев по ипотечным кредитам за год выросла на 31% и к 1 января 2021 г. превысила 87,8 млрд руб. По итогам 2019 г. общий прирост ипотечного портфеля составлял 24%.
В январе – феврале 2021 г. в крае уже выдано почти 3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 10,1 млрд руб. Прирост относительно аналогичного периода прошлого года составил 15% по количеству и 29% по объему. Общая задолженность приморцев по ипотеке на 1 марта 2021 г. составила почти 121 млрд руб., увеличившись относительно начала года на 5%.
Вводя льготную ипотеку в период весеннего карантина, власти также хотели поддержать застройщиков. Были опасения, что без помощи государства девелоперы могли не пережить весенне-летнюю фазу сокращения спроса и начались бы банкротства. Однако с госпомощью, похоже, переборщили. Согласно результатам опроса портала «Единый реестр застройщиков», 88% застройщиков отметили, что их доходы от продажи новостроек в прошлом году вышли на плановые показатели или даже превысили их. Эту доходную истину в кулуарных разговорах не раз подтверждали «К» и сами застройщики.
Читайте также:
Что дальше? Ряд факторов позволяет предположить, что аномальный рост цен на новостройки и объемов продаж не продолжится в ближайшие месяцы. Во-первых, режим льготной ипотеки будет действовать до 1 июля 2021 г. Во-вторых, после подорожания новостройки во многих локациях стали дороже квартир вторичного рынка. Это тревожный звонок. Сложилась крайне необычная ситуация: премии за риск при покупке нового жилья не существует, а есть даже наценка. В-третьих, начинается плавный рост количества проектов. Игроки постепенно адаптируются к проектному финансированию, отложенные из-за коронавируса проекты запускаются.
Большинство экспертов сходятся в том, что ситуация роста цен и продаж на фоне падения доходов населения аномальна и не может длиться долго. Если не будет глобальных экономических и политических потрясений, то уже к концу года ожидается остывание рынка. А вот следующий год может стать для девелоперов весьма сложным, ведь на ажиотаже они уже «запылесосили» значительную часть спроса будущих периодов.
