Долевая собственность на объекты недвижимости влечет множественные проблемы и неувязки в случае, если кто-то из хозяев решит продать свою долю в имуществе. Чтобы избежать самых распространенных ошибок, Нотариальная палата дала специальное разъяснение по этому вопросу.
В частности, специалисты сообщили, что с недавних пор в России действует запрет на куплю/продажу доли в недвижимости, размер которой меньше 6 кв. метров. Нотариусы теперь отказывают в проведении сделок, в которых собственники с разными целями «нарезают» квартиры и прочую жилую недвижимость на небольшие части и продают их.
В Федеральной нотариальной палате также отметили, что прочие совладельцы собственности не имеют права блокировать сделку по продаже своей доли одному из собственников. Они обязаны либо купить эту долю сами, либо не препятствовать сделке с третьим лицом.
Нотариусы напомнили, что долевая собственность на объекты недвижимости может возникать по разным причинам:
- Покупка с использованием средств маткапитала.
- Приватизация жилья.
- Наследование.
- Дарение и т.д.
Ситуаций, в которых граждане становятся владельцами долей в недвижимости множество. Например, вполне реальный случай: родитель собственную долю в приватизированной квартире делит между всеми своими детьми, которых насчитывается пять человек и оформляет дарственную. А половина этой квартиры на правах долевой собственности продолжает принадлежать его жене.
Правда ситуация эта сложилась до внесения поправок в законодательство. Сейчас бы разделить и подарить недвижимость получилось бы только при условии, что размер каждой доли составляет не менее 6 кв. метров. Но еще совсем недавно таких ограничений не существовало. Квартиры делили на разные даже совсем миниатюрные доли.
Сложившейся ситуацией пользовались недобросовестные лица. Например, «черные риелторы», которые скупали микродоли в квартирах, заселяли туда нагловатых жильцов, чем вынуждали прочих собственников продавать свои доли в недвижимости за очень невыгодную цену.
Такое жилье, состоящее из микродолей, редко вводилось в оборот, т.к. слишком малые части квартиры сложно выкупить и объединить в одних руках. Это еще одно негативное последствие. Результат – «резиновые» квартиры, в которых регистрировались десятками разные личности.
Чтобы изменить ситуацию, прекратить рейдерские захваты, в ЖК РФ внесли поправки о запрете раздела недвижимости на слишком малые доли. Исключение – формирование долевой собственности по закону. Например, если вся семья участвует в приватизации. Или большое количество детей наследует квартиру своих родителей и т.п.
Иных ограничений для собственников долей не предусмотрено. Они могут совершать полный спектр юридически значимых действий со своим имуществом: продавать, дарить, менять и пр. Правда, с одним условием. У прочих собственников долей в этой недвижимости есть преимущественное право на выкуп доли.
Если один из хозяев недвижимости намерен продать свою часть, он обязан письменно уведомить об этом всех собственников, предлагая им выкупить долю. И только в случае отказа продавать ее третьим лицам. Причем итоговая стоимость сделки не должна быть ниже той, что была предложена прочим совладельцам. Например, нельзя предложить своим соседям выкупить долю в квартире за 1,5 млн. рублей, а продать третьим лицам за 1 млн. рублей. Иначе сделку могут признать недействительной.
Источник - https://pravo.legal/
