С июня 2026 года на рынке жилья ожидается ужесточение требований банков и рост осторожности покупателей. На этом фоне продать удастся далеко не любой объект: часть квартир фактически окажется «в зоне риска», предупреждают риелтор по новостройкам Алексей Михайлов и эксперт по вторичному рынку Ирина Колесникова.
Проблемная «вторичка»: первый удар по старому фонду
По словам Ирины Колесниковой, в наиболее уязвимом положении окажутся квартиры в домах старых серий и зданиях с явным физическим износом. Покупатели будут внимательнее смотреть на состояние подъезда, коммуникаций, крыши и подвала, а банки чаще отказывать в ипотеке под такие объекты или давать меньший кредит.
Особенно сложно, отмечает эксперт, придется:
квартирам на первых и последних этажах без лифта и нормальной шумоизоляции
жилью с явными проблемами по дому протечки, трещины, аварийные сети
квартирам с «убитым» ремонтом, требующим крупных вложений сразу после покупки.
При росте ставок и ужесточении одобрения по ипотеке покупатель будет придирчивее: если есть выбор между уставшей «панелью» и чуть более дорогой, но живой «монолитом», спрос будет смещаться в пользу второго варианта.
Риски для «токсичных» вариантов: перепланировки и обременения
Алексей Михайлов подчеркивает, что с середины 2026 года под особым подозрением окажутся квартиры с неузаконенными перепланировками и юридическими «подводными камнями». Банки все чаще требуют технические планы, поэтажные схемы и отказываются кредитовать объекты, где снесены несущие стены, перенесены мокрые зоны или узаконенность перепланировки вызывает вопросы.
Сложнее будет продать:
квартиры с долгами по коммуналке и спорами по наследству
объекты с долями, когда в покупку вовлечены несовершеннолетние или множество совладельцев
жилье, обремененное залогами, арестами, старыми брачными договорами, не до конца снятыми опекунскими ограничениями.
Для части таких объектов единственным реальным покупателем станет инвестор, готовый торговаться и закладывать все риски в цену. Семьи с ипотекой будут обходить их стороной.
Однушки без парковки и «бетон в поле»: куда уйдет покупательский интерес
Эксперты отмечают, что при ужесточении условий спрос сильнее всего просядет на типовом «массовом» товаре:
однокомнатные и студии в домах без нормальной парковки и инфраструктуры
квартиры в отдаленных локациях «бетон в поле», где до метро и колледжей по часу
смежные комнаты и варианты с крайне неудобной планировкой.
Покупатель, который с трудом проходит ипотечный скоринг в 2026 году, будет смотреть на объект как на инвестицию минимум на 10–15 лет. И если локация, двор, планировка и дом не выдерживают сравнения с альтернативами, такие квартиры будут продаваться дольше и с более серьезным дисконтом.
Что делать собственникам уже сейчас
Ирина Колесникова советует владельцам потенциально «трудных» квартир не ждать лета 2026 года в надежде на чудо. Если дом старый, есть неузаконенная перепланировка, проблемы с документами или явные технические недостатки, лучше либо решить их заранее (узаконить перепланировку, закрыть долги, привести квартиру в минимальный порядок), либо быть готовым торговаться.
Алексей Михайлов добавляет, что на рынке с ужесточившейся ипотекой лучше продается жилье «без сюрпризов»: прозрачные документы, понятная история, адекватная цена, приличный внешний вид. Все, что выбивается из этой схемы, с июня 2026 года будет двигаться заметно медленнее и все чаще уходить не конечному покупателю, а инвестору с жестким дисконтом.
