Уже многие годы в сравнительно молодом Владивостоке назревает проблема «старого» жилого фонда. И хотя ранее застройщики просто втыкали высотки, игнорируя невыгодные с точки зрения получения прибыли здания, но в 2021-м все изменилось. Подробнее о том, как КРТ (комплексное развитие территории) повлияет на развитие краевого центра, читайте в деловом еженедельнике «Конкурент».
Все начнется с «Голубинки»
Во Владивостоке реновация начинается с одного из самых остро нуждающихся в расселении микрорайонов – Голубиной Пади.
В далеком 1905 г. городская управа Владивостока выдала военному ведомству разрешение на строительство трех голубятен для почтовых птиц. Для этих целей был отведен участок в районе современной улицы Герцена. Отсюда и пошло название этого района – Голубиная Падь, или «Голубинка».
Многие дома в этом микрорайоне, конечно, со временем «обновлялись», позже здесь были построены различные бараки, но, по сегодняшним подсчетам, некоторым объектам уже «перевалило» за сотню лет. Застройщики давно пытались понять, каким способом можно «реанимировать» подходящую по всем параметрам территорию. И вот «час икс» настал.
В конце 2020 г. были приняты правки в Градостроительный кодекс, согласно которым заработала программа реновации, которая делится на четыре разных типа.
.jpeg)
Информационный проект, посвященный пятому Дальневосточному строительному форуму.
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Вообще то, что принято назвать реновацией, по сути является комплексным развитием территории. Существует КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей. Что касается Голубиной Пади, этим проектом наша компания занимается больше года. Общая площадь территории – 14,5 га. И вот именно Голубиная Падь наиболее подходит для включения в КРТ реновации «по инициативе правообладателей».
На сегодняшний день более 70% этой территории выкуплено несколькими собственниками. И мы, как застройщики, заключили инвестиционное соглашение с одним из ключевых правообладателей. Затем консолидировали оставшихся собственников и совместно с ними разработали мастер-план территории, которая будет осваиваться комплексно».
Аббасов отмечает, что все проектные проработки, нормативная база ничем не отличаются от любой другой КРТ. Правообладатели подписали между собой соглашение и вышли с инициативой к городским властям о том, что готовы заключить договор о КРТ по их собственной инициативе, то есть по инициативе владельцев этой земли.
Пилотный проект запланирован к старту уже в сентябре этого года. Общая застройка территории рассчитана на ближайшие восемь лет. «Это будет первая во Владивостоке квартальная застройка бизнес-класса», – говорит застройщик.
Генеральный директор ГК «Глобал Девелопмент Компани» Александр Югай также поясняет, что реновация района Голубиная Падь – это, по сути, большой совместный проект нескольких девелоперов при активном взаимодействии с краевой и городской администрациями. «В рамках него каждый из девелоперов планирует не только реализацию собственных проектов, но также участвует в формировании общей среды, инженерной и транспортной инфраструктуры. Каждый из застройщиков в течение нескольких лет производил выкуп земельных участков, находящихся на территории, и сегодня сформирован пул правообладателей – участников проекта. Сегодня все они – это местные, приморские компании, и говорить об участии крупных федеральных застройщиков пока не приходится», – говорит Югай.
«Комплексные» плюсы
Все девелоперы уверены: КРТ – это эффективный подход в строительной практике. В этот процесс вовлекаются большие территории, которые проектируются в единообразном стиле, с учетом социальной нагрузки, транспортных развязок и так далее.
«Когда мы разрабатываем проект территории, то учитываем все детали, в том числе наличие в шаговой доступности школ, детских садов. Если в них недостаточно мест, такие детские образовательные организации включаются в проект. А как они будут учитываться в обороте – как коммерческие или муниципальные учреждения – это вопрос переговоров застройщика и города, – рассказывает Алишер Аббасов. – В Голубиной Пади, например, предусмотрено около 440 мест в детских образовательных организациях. Так как городу нравится наш проект, муниципалитет готов их покупать».
Преимуществ в КРТ очень много, уверяют застройщики. Так, есть упрощенные моменты в части строительства транспортной инфраструктуры.
«Когда заключается договор КРТ с муниципалитетом, то собственность города – территории, расположенные за периметром участка застройщика, – также включается в договор и город передает ее девелоперу для освоения в указанных рамках: для строительства дорог, подъездных путей и так далее. Кроме того, для застройщика КРТ это в первую очередь упрощенный механизм получения земельных участков», – поясняет Аббасов.
«Лакмусовая бумажка»
Девелоперы отмечают еще один важный «плюс» КРТ: ускоряется и упрощается процесс получения разрешительной документации на строительство.
«Как только утвержден проект планировки территории в разрезе КРТ, все остальные процедуры уже регламентированы», – поясняет Алишер Аббасов.
Александр Югай рассказал о получении разрешительной документации для строительства детально: «Это – комплексный вопрос. В некоторых случаях он может занимать более чем 50% от жизненного цикла проекта. Конечно, в первую очередь необходимо помнить о том, что успешное окончание этого процесса зависит от качественной подготовки всей необходимой документации самим застройщиком и ее соответствия действующему законодательству.
Читайте также:
В то же время, по моему мнению, количество выданных разрешений на строительство является некой «лакмусовой бумажкой» и может в том числе интерпретироваться как базовый показатель инвестиционной привлекательности региона или города. Установление излишних административных и бюрократических препятствий со стороны органов власти в этом контексте должно сводиться к минимуму.
Надо сказать, что действующая администрация города это понимает и ведет активную работу в этом направлении. Постоянно проводятся совещания рабочих групп, на которых можно обсудить все вопросы, связанные с разрешительной документацией и получить разъяснения со стороны профильных специалистов о возможных замечаниях.
Нашей компанией в 2021 г. было получено два разрешения на строительство. Да, получены они были далеко не с первого раза, но ни разу мы не сталкивались с умышленными отказами по надуманным причинам или отказами «по причине отсутствия запятой в предложении».
Я думаю, что улучшение качества работы с обеих сторон в первую очередь демонстрирует значительное увеличение выданных разрешений на строительство в 2021 г.».
А хватит ли мощностей
Вообще та реновация, о которой принято повсеместно говорить, подразумевает московский опыт жилой застройки. Ее ключевой момент в том, что в оборот включаются многоквартирные жилые дома. На сегодняшний день регионы Приморья только разрабатывают методологию включения такого вида домов в процесс.
«Пока таких домов, которые будут вовлечены в процесс реновации по московскому типу, нет. Так как это требует не только нормативной базы, но и масштабной разъяснительной работы властей для граждан. Это большой социальный проект», – говорит Аббасов, добавляя, что здесь важно понимать, какие территории подходят для процесса реновации: «Если Голубиная Падь органично вписывается в этот процесс, то пока непонятно, как будет происходить все это в жилой застройке, когда нужно будет договариваться с людьми, переселять их. Причем при переселении, если смотреть на московский опыт, люди выигрывали, получали жилье в новых домах с большими площадями».
Олег Пикалов, генеральный директор ООО «Стройзаказ», в свою очередь сомневается, что при всем желании и при всей привлекательности программы застройщики потянут такую масштабную работу. «Не думаю, что во Владивостоке реновация будет выгодна застройщикам, так как в регионе, с точки зрения комплексной, квартальной застройки, еще много проблем и недочетов».
Александр Югай, напротив, уверен, что и сил, и средств на реализацию программы у застройщиков хватит: «Если говорить о наличии ресурсов у девелоперов для реализации данного проекта, то стоит отметить, что мы провели целый ряд встреч с представителями крупнейших банков и получили принципиальное согласие на предоставление нам проектного финансирования. Мы видим большую заинтересованность и желание партнеров из финансовых организаций участвовать в этом проекте, и этому нет никаких препятствий. Также каждый из девелоперов уже сегодня инвестирует собственные средства в реализацию данного проекта.
С точки зрения необходимых технических и человеческих ресурсов могу сказать, что предстоящие объемы строительства, без сомнений, можно назвать большими, но невыполнимыми для местных подрядчиков они не являются. Наша компания планирует привлечение к работе внутреннего генерального подрядчика из нашей группы – Global Export Agency. Это крупная и опытная компания. Сегодня они ведут строительство одного из крупнейших объектов игорной зоны «Приморье». Совместно со специалистами генподрядчика мы активно готовимся к началу строительных работ».
МНЕНИЕ
«Наличие собственности – это не только право, но и обязанность»
Генеральный директор ООО «Центр развития инвестиций» Марина Макеева рассказала обо всех тонкостях оценки недвижимости, попавшей под комплексную застройку территорий.
– Марина Юрьевна, во Владивостоке реализуются большие проекты комплексного развития территорий. При таком активном строительстве неизбежно возникает масса правовых и социальных вопросов. С какими из них вы сталкиваетесь в своей практике?
– Прежде всего это работа с Росреестром. Довольно частой проблемой в нашей практике является задвоение кадастровых номеров. То есть в ЕГРН были внесены данные об объекте дважды, с разницей в площадях, в кадастровых номерах и установленных границах. Фактически это старая и новая записи, естественно, их необходимо гармонизировать в установленные сроки.
Зачастую это осложнено тем, что заказчик имеет ограничения на проведение каких-либо действий или сделок, поскольку он не является собственником этого объекта. Подобную ситуацию чаще всего удается успешно решить, но процесс может затянуться. Также к правовым вопросам относятся различные нюансы наложения границ участка при изъятии, регистрация участков без границ и другие моменты, с которыми сталкиваются практически все заказчики при комплексной застройке территории.
Если говорить о социальных проблемах, то оповещение о том, что объект собственника попадает под снос в связи с комплексной застройкой, не самый приятный документ. Часто собственники не готовы переезжать, искать новый объект, развивать, перебазировать свою деятельность, а в некоторых случаях это и вовсе невозможно. Многие ограничиваются просто компенсацией.
– Как сегодня государство защищает интересы собственников, чьи объекты находятся на территории, попавшей под застройку?
– Это законодательные акты, которые регулируют выкуп земельных участков, попавших под комплексную застройку. В частности, ст. 65 Градостроительного кодекса РФ, ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, определяющая особенности изъятия земельных участков, там прописано, в каких случаях это может произойти. Также статья 56.8 Земельного кодекса, где прописаны особенности возмещения. Некоторые статьи Гражданского кодекса, которые работают совокупно с Земельным кодексом.
– Кто и как оценивает стоимость недвижимости? От чего зависит компенсация?
– Оценивают специализированные агентства, практикующие эксперты-оценщики. Конкретно у нас есть прописанная методология расчета выкупной цены при изъятии в целях обеспечения комплексного развития территории нежилой застройки, которую мы отправляем заказчикам, чтобы они были ознакомлены и знали, на что рассчитывать.
Читайте также:
Стоимость недвижимости рассчитывается исходя из стоимости ее на рынке в данный момент. Однако могут быть дополнительные вводные, согласно которым будут установлены сроки, для которых необходимо будет актуализировать стоимость.
Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных статьей 56.8 Земельного кодекса РФ.
При расчете возмещения учитываются рыночная стоимость земельных участков и убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
Также учитываются расположение объекта, его износ, все факторы, которые влияют и на оценку стоимости рыночной недвижимости. Никакого ущемления прав собственников в данном кластере нет.
Читайте также:
– Как изменилось законодательство в этой части?
– Самое существенное изменение законодательства касалось именно изъятия земельных участков. Ранее был ценовой перекос, до 2012 г. оценивался тот участок, который попадал под изъятие. Сейчас же оценивается участок, из которого изымаемый был вычленен, это позволяет провести соразмерную, пропорциональную оценку. Все остальные пункты по факту остались прежними и изменений не претерпели.
– Что может сделать собственник, чтобы защитить свои интересы в подобных случаях?
– Наличие собственности – это не только право, но и обязанность. Если собственник предполагает, что его бизнес может попасть под изъятие, то ему следует позаботиться о том, чтобы все объекты, которые находятся на его территории, были оформлены, все налогообложение проводилось официально, в соответствии с законом, было зарегистрировано максимальное число сотрудников, составлены соответствующие акты по убыткам и так далее.
Понять, попадает ли выбранная территория под комплексную застройку, можно из Градостроительного плана, который имеется в общем доступе.
– Как действовать, если твой бизнес изымают вместе с участком?
– В момент получения извещения что-то делать уже поздно. Потому как в этом случае в Росреестре уже стоит запрет на любые регистрационные действия, и собственнику остается только ждать оценки.
Все манипуляции необходимо проводить заранее. Если есть потребность провести все быстро и качественно, то можно обратиться в специализированную компанию, которая помогает подготовить бизнес к экспертизе оценки. Но этим стоит озадачиваться не менее чем за полгода.
– Есть ли примеры, когда собственникам удавалось отстоять свою позицию и получить достойную компенсацию?
– Опять же мы возвращаемся к вопросу о легальности, официальности и законности бизнеса. Если у собственника все проведено и организовано согласно законодательству, то проблем с оценкой и размером компенсации не возникнет. Все только в рамках закона. В случае с госконтрактами оценка производится добросовестно, и вопросов к ней быть не может.
Читайте также:
В большинстве случаев собственников не устраивает компенсация. Это происходит по разным причинам. В этом случае стоит помнить, что всегда есть возможность подать в суд, в чем наша компания тоже может помочь, и попробовать отстоять свои права, если возникла необходимость.
При этом необходимо понимать, что заказчик не заинтересован в применении каких-либо силовых методов разрешения конфликта. Все намерены реализовать принципы свободного договора, и если есть какие-либо варианты, их конечно же будут использовать, чтобы найти компромисс с собственником.
– Правоприменительная практика отличается в Приморье и в других регионах?
– Законодательство везде одинаково. Однако местными актами может регулироваться минимально допустимый размер участка, который может быть зарегистрирован. Нельзя зарегистрировать квадратный метр и стать его собственником. Вот по регионам эта норма может отличаться. Все остальное подчиняется общей практике.
– Мы знаем, что вы плотно работаете с «Дом.рф» по вопросам комплексной застройки территорий. Расскажите подробнее об этой работе.
— Да, мы сотрудничаем с «Дом.рф» Для нашей компании это огромный опыт, новый взгляд на некоторые моменты, несмотря на наш стаж. Это определенная гордость для нас. Мы рассчитываем на длительное сотрудничество, как минимум до ноября текущего года, но надеемся и на дальнейшие совместные проекты.
.jpg)
