Стоимость квартир на первичном рынке недвижимости в Приморье бьет рекорды. Эксперты делового еженедельника «Конкурент» рассказали, с чем это связано, сообщает PRIMPRESS.
Так, одним из значимых факторов является долговая нагрузка девелоперов, связанная с наращиваемым проектным финансированием.
«Текущая ключевая ставка – 15%, а девелоперы берут кредиты под строительство жилья под базовую ставку в 20%, – отмечает директор ООО «СЗ «Акватория» Алексей Безгодков. – Но в целом проценты по кредиту могут составлять 30-40% от стоимости строительства».
Кредитные платежи у застройщиков, по словам директора Ассоциации саморегулируемой организации «Альянс строителей Приморья» (АСО «АСП») Матвея Савича, привязаны к ключевой ставке, которая при увеличении дает дополнительную финансовую нагрузку. И это сказывается на конечной стоимости квартир.
Генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков говорит, что на спецставку в банках можно претендовать только при наполненности эскроу-счетов.
«Говоря простым языком, чем больше денег на эскроу-счетах, тем ниже ставка», – уточняет он.
Участники рынка видят основную проблему в введенных Центробанком заградительных мерах, направленных на охлаждение ипотечного кредитования.
«Это как раз сильно влияет на снижение продаж – снижается наполняемость эскроу-счетов, что ведет к повышению стоимости проектного финансирования для застройщиков. В итоге застройщикам приходится повышать рекламный бюджет, что увеличивает стоимость «квадрата», – отмечает Исаков.
Кроме того, растут расходы строительных компаний на привлечение клиентов: по словам Алексея Безгодкова, комиссия агентам, занимающимся продажей жилья на первичном рынке, может составлять 2-3% с каждой продажи.
«Подорожали услуги маркетологов, дизайнеров, агентов и так далее, – говорит директор компании «Моя земля» Алексей Дормидонтов. – И это удорожание тоже накладывает отпечаток на себестоимость».
Однако девелоперы главными критериями повышения стоимости жилья называют удорожание земельных участков, стройматериалов, логистики и повышение оплаты труда на стройплощадках.
«Рост цен отмечается на фасадные материалы, утеплители, гидроизоляцию, сухие смеси, отделочные материалы и так далее», – поясняет Матвей Савич.
В сентябре-октябре текущего года, по его словам, рост стоимости арматуры составил около 20%. Цемент подорожал на 15%, инертные материалы (песок, щебень) выросли в цене не менее чем на 15-20%.
«Рост стоимости арматуры, по нашим меркам, составил около 30%», – отмечает генеральный директор группы компаний «Патрокл» Андрей Ситник.
Причиной увеличения стоимости он называет рост курса иностранных валют.
«Изготовителям выгоднее продавать свою продукцию на экспорт, на внутреннем же рынке они стараются не потерять прибыль и тем самым повышают цены на материал, – поясняет Андрей Ситник. – Бетон, к примеру, за последний год подорожал на 10%. Наблюдается значительный рост стоимости меди и алюминия, содержащихся в кабелях, электропроводах».
Стройматериалы, по словам Алексея Исакова, в строительстве жилья составляют львиную долю бюджета. Процент в зависимости от типа жилья может варьироваться.
«Любой застройщик сначала смотрит на ключевые составляющие, такие как бетон, арматура, внешняя отделка (сильно зависит от типа жилья), – подчеркивает он. – Все стройматериалы растут в цене, и часто застройщик просто не успевает отразить это в цене квадрата, так как он уже продал часть квартир по старой цене. На базовые материалы рост цен составил порядка 10-15% к году».
Кроме того, застройщиков очень сильно подкосила иностранная рабочая сила, требующая «золотых» зарплат. По словам Алексея Безгодкова, отрасль не только испытывает жесткий дефицит кадров, но и вынуждена переплачивать:
«На стройках практически некому работать, трудовые мигранты отказываются продлевать договоры, зарплата, которую они переводят в доллары, перестала соответствовать их ожиданиям. Те, кто остается, требуют повышения оплаты в 2-3 раза».
Таки образом, на стоимость квартир влияет и повышение зарплат строителям: Алексей Исаков называет показатель в 30-35%, по мнению же Матвея Савича, удорожание труда в себестоимости «квадрата» составляет не менее 20%.
Читайте также:
