Массовое строительство высоток (а уж тем более небоскрёбов) во Владивостоке, столице ДФО, ещё десять лет назад воспринималось как приземлившийся космический корабль. Но теперь город поддался высотным трендам — во Владивостоке зафиксировано строительство жилых домов высотой более 30 этажей, что относит город к числу наиболее высотных региональных рынков страны. Несмотря на сложный рельеф и ограниченность площадок, девелоперы активно осваивают формат вертикальной застройки. Это делает Владивосток одним из наиболее показательных примеров развития высотного строительства за пределами крупнейших агломераций, сообщает PRIMPRESS.
«Владивосток – город с уникальным, сложным рельефом, который ограничивает свободное пространство для строительства. По данным аналитического центра «ДОМ.РФ», с начала 2020 г. количество новых объектов в городе увеличилось более чем в три раза: на июль 2025 г. в процессе возведения находились 198 зданий. Застройщики хорошо понимают, что сейчас как никогда необходимо рационально использовать каждый метр земли, сохраняя при этом комфорт и качество жизни горожан. Поэтому переход от плотной застройки отдельными домами к масштабным проектам высотного строительства естественен и логичен. Для Владивостока с его дефицитом плоских территорий строительство высотных домов – это возможность эффективного развития без ущерба для природного ландшафта», — рассказал в интервью KONKURENT.RU генеральный директор компании «Прайм Групп» Дмитрий Матвеенко.
Тренд на высотное жилье – не просто мода, а закономерное развитие городской среды. Для таких проектов зачастую характерны определенные черты, которые иногда невозможно встретить в прочих проектах. Как утверждает Дмитрий Матвиенко, необходимо превратить каждый жилой объект в полноценный комплекс, способный удовлетворить практически все потребности человека. Идеальные небоскребы должны быть спроектированы как «вертикальные города», где лифты выполняют роль «вертикальных улиц», позволяя быстро добраться до этажей с кафе, магазинами или детскими зонами. При этом крайне важно предусмотреть максимальное пространство внутреннего закрытого двора для резидентов комплекса. Именно такие небоскребы можно увидеть в Гонконге и других городах, «растущих вверх».
Небоскрёбы – это в большей степени имиджевые сооружения, в то время как с финансовой точки зрения их строительство не всегда может быть оправдано. В какой-то момент затраты на высоту перекрывают выгоду от количества построенных квадратных метров на единицу площади купленной земли. Содержание и обслуживание такого здания становится дорогим. Стоимость квадратного метра увеличивается настолько, что их компактное размещение перестает иметь смысл, если все не рассчитать.
Средняя высота многоквартирного дома, сданного в России в 2025 году — 15 этажей. Выше всего дома строят в Москве, Уфе и Екатеринбурге (более 20 этажей), ниже всего - в Сочи, Калининграде и Ярославле (менее 10 этажей). По мнению аналитиков сервиса «Циан», что к 2028 году новостройки вырастут с 15 до 17 этажей.
Долгие годы многоэтажная застройка во Владивостоке была под запретом из-за сейсмоопасности. Ситуация изменилась после визита Никиты Хрущева в 1959 году. Тогда на улице Областной (ныне проспект 100-летия Владивостока) стали появляться первые многоэтажки – эстетически непривлекательные, но крайне необходимые городу. А в 1965 году по инициативе первого секретаря крайкома КПСС Чернышова здесь возвели первый 9-этажный дом (пр-т 100-летия Владивостока, 55).
Экспериментальный 16-этажный панельный дом (ул. Русская, 48) стал прорывом. Проект с серийным номером 1–464А-Э104 послужил основой для строительства еще около десятка подобных зданий. В 1997 году новую высоту покорила 25-этажная «свечка» на улице Фастовской, 14 на мысе Чуркина. Этот монолитный дом высотой 80,5 метра строили рабочие из КНДР по корейскому проекту. Затем эстафету принял «Атлантис-2», также насчитывающий 25 этажей.
Сегодня застройщики поднимают планку ещё выше. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в Приморье строится или уже построено 63 высотных дома, то есть выше 25 этажей. Большая часть этих жилых комплексов приходится на Владивосток, но ни один из них пока не приблизился к самому высокому зданию – «Аквамарину» (высота 155 м).
Очевидная причина востребованности высотного строительства – экономическая. Покупка земли становится слишком дорогой, а потребность в недвижимости не исчезает, поэтому девелоперы находят оптимальный выход: поднимать офисные и жилые площади в небо.
Главная проблема Владивостока – рельеф. Живописные сопки и перепады высот создают уникальный облик, но с другой – доставляют немало хлопот градостроителям. Найти ровный участок для возведения масштабных жилых комплексов здесь практически невозможно.
Однако именно эта «головная боль» оборачивается неожиданным преимуществом. Под тонким слоем почвы скрываются прочные скальные породы, идеальное основание для высотного строительства. Как отмечает директор кластера «Дальний Восток» группы «Самолёт» Константин Боган, такие условия позволяют возводить «башни» и даже небоскребы без дорогостоящих дополнительных укреплений котлована и свай, что является значительным преимуществом по сравнению с городами на равнине.
Очевидно, что Владивосток может расти вверх — технологии, площадь и амбиции это позволяют. Но важно понимать, что нагрузка на транспорт и сети увеличивается, когда высотных зданий становится больше. Всем тем, кто работает или живёт в таких зданиях, необходимо обеспечить путь, предусмотреть доступный общественный транспорт и доступ личных автомобилей.
«За 20 лет произошло множество изменений в градостроительной деятельности во Владивостоке. Если до саммита АТЭС 2012 года подавляющее большинство зданий было ниже 17 этажей, а городская застройка была представлена преимущественно советскими панельными домами, которые «опоясывали» сопки, то в последующие годы произошел настоящий строительный бум, в городе велось активное строительство десятков жилых и нежилых зданий. Они уже представляли собой, как правило, «башни», созданные по индивидуальным проектам. То есть ситуация в последние два десятилетия поменялась кардинально – и в объёмах, и в качестве и уровне проектных решений», — говорит Константин Боган.
Например, сверхвысокие здания неизбежно сужаются кверху. Это необходимо, чтобы справиться с ветровой нагрузкой. По мнению члена Союза архитекторов России и профессора ДВФУ Павла Казанцева, «падающий» ветер и угловые вихри, возникающие вдоль фасадов высотных зданий, могут доставлять дискомфорт пешеходам. Для решения этой проблемы архитекторы предлагают различные приемы: от изменения формы башни на более обтекаемую до защиты пешеходов зелёными насаждениями. Примеры таких решений уже есть в городе: срезанные углы высотки в Голубиной пади, аркады для пешеходов на первых этажах или установка зданий на стилобат, как в случае с «Белым домом», где основной удар ветра приходится на кровлю стилобата. Ветрозащитные зеленые насаждения, подобные тем, что используются для задержания снега вдоль железной дороги, также могут быть эффективным решением.
Однако, как подчеркивает Павел Казанцев, эти приемы наиболее эффективны на равнинных участках, в долинах или на нижних отметках склонов. В условиях плотной высотной застройки на вершинах открытых городских сопок, где сильный ветер часто ощущается уже на уровне первых десяти этажей, добиться значительных улучшений гораздо сложнее.
«Безусловно, в строительстве высотных зданий технологии постоянно развиваются. Это касается не только конструктивных решений и программ для расчетов, но и вопросов пожарной безопасности. Для небоскребов и уникальных зданий существуют специальные нормы и правила, которые учитывают повышенные риски. В случаях, когда стандартные нормы не могут быть применены, разрабатываются специальные технические условия (СТУ), которые включают детальные расчеты и обоснования. Это позволяет обеспечить безопасность людей в зданиях, даже в сложных условиях застройки или рельефа.
Небоскрёбы проходят более строгую экспертизу, включая государственную. Это обеспечивает тщательную проверку всех расчетов, включая нагрузки и нормы безопасности. Благодаря этому высотные здания, построенные с соблюдением всех требований, могут быть такими же безопасными, как и низкорослые здания. В то же время низкоэтажные здания, построенные без надлежащей экспертизы и контроля, могут представлять больший риск», — рассказывал KONKURENT.RU член Союза архитекторов России, член градостроительного совета Приморского края и г. Владивостока, главный архитектор ООО «Град М» Андрей Борняков.
И немного федеральной статистики. В 2019-2025 годах средняя этажность построенных домов в крупнейших городах РФ менялась в узком диапазоне от 14,8 до 15,5 этажей. Максимальные показатели фиксировались в 2021-2023 годах (15,4-15,5 этажей) – в этот период доля высотных проектов (25+ этажей) в общем объёме сданных достигла 31% (при фоновом значении 28%).
В 2022-2023 годах сложности в отрасли привели к тому, что высотные (а значит, и более сложные) ЖК запускались реже. Средняя этажность домов, старт строительства которых пришёлся на эти годы, снизилась относительно показателя 2021 года (с 15,9 до 15,1 этажей).
Во Владивостоке средняя этажность в 2019 году составляла 22,6 этажа, а к 2022 году в полном соответствии с общероссийской тенденцией упала до 15,1 этажей (в 2025 году — вообще до 13,6 этажей). Прогноз этажности на 2026 год — 20,3 этажей.
В 2024-2025 годах девелоперы вновь стали активно проектировать высотные объекты. Среди причин – сокращение свободных площадей в черте города (девелоперы вынуждены осваивать более компактные участки) и постепенная адаптация отрасли и рынка к новым условиям (замедление строительной инфляции, восстановление спроса). В начале 2026 года впервые выдано разрешение на строительство 100-этажного жилого дома (в Москва-Сити).
